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借贷30万元还不上 担保的房产“自动”过户给债主
类型:房产知识  日期:2013-08-19  浏览:197 次  评论:查看评论

  2008年底,南京的席某向梁某借了30万元钱,同时约定以自己的房产作为担保。在担保时,席某将出售房子的手续委托给另外一个中间人。也就是,一旦他逾期不还款,梁某就可以让中间人协助自己处理席某的房产。果然,到期了席某还不上钱,但他还一直住在该处房子里。直到2012年,梁某到法院起诉让他搬迁,他才知道早在2009年中间人已经将房产过户给梁某了。

  席某起诉法院要回房产,一审法院认定不能以物抵债,过户给梁某无效。但梁某认为自己才是受害一方,再上诉至南京中院,该案前天开庭审理。

  2008年12月,席某跟梁某借30万元钱,梁某提出席某必须把自己在南京鼓楼的一处房产置于梁某可控下。为了操作方便,梁某找来中间人祁某,席某把房产的出售手续全部委托给祁某。庭审前,记者看到“授权委托书”上约定受托人权限有以下几项:“办理该房屋出售、签订房屋买卖合同,办理交易过户,变更产权证和土地证”。

  不过借贷的时间到了,席某并没还上钱。2009年3月份,他又向梁某出具借条,承诺半个月内还7.2万元,之后再还30万本金,否则由梁某自由处理自己名下的房产。庭审上,席某的律师称借条中的7.2万元是利息,如此高的利息可以看出梁某在放高利贷。到了约定日期的两天后,席某依然没还钱。祁某就以席某的名义与梁某签订了《南京市存量房买卖合同》。合同中约定把原本属于席某的房产出售给梁某,梁某获得了房产证。总共近64平方米,房屋转让价为51万元。不过之后,梁某并没有实际支付剩余房款,席某也没实际交付房屋。

  法院判决:房屋买卖非真实意愿,合同无效

  房子已经归到梁某名下了,他便把房子抵押给银行,冲抵借款。此后,席某一直没有还之前的欠债,这样的状态持续到2012年。一天他突然收到法院的传票,原来梁某要求他搬离鼓楼的房子。席某称这时他才知道,自己的房子已经易主了。他认为过户这样重大的事情,应该告知自己。梁某背着自己把房子处理了,严重损害了自己的权益。而梁某却辩称,席某已经是成年人了,应该对自己签的“授权委托书”和后来的欠条负责,应该履行合同。

  南京市鼓楼法院认为席某和梁某之间属于借款合同关系,当初席某授权中间人处理房屋,实际是为借债提供变相担保。而席某没能如期还款,梁某就把房屋过户到自己名下,实际是抵冲债务。但《担保法》中规定,债务履行期届满,借债者还没还清,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。也即梁某把房屋转移到自己名下,无效。

  而且梁某没有实际支付剩余房款,席某没实际交付房屋,两人都不具有真实的买卖意愿。最终一审法院判决,该房屋买卖合同无效。但由于,房子实际已经抵押给银行,还不能办理产权恢复的条件,所以席某要求把房产恢复到自己名下,法院并没有支持。

  对于这一判决结果,梁某非常不能接受。“我借出去的30万却收不回,多次催还,席某恶意不还,我才是受害一方”。梁某又上诉至南京市中级人民法院,前天下午,法院再次开庭二审,尽管双方分歧仍大,但均愿意庭后调解。

  “以房抵债”应通过法院拍卖

  那么债权人的利益如何保护呢?法官介绍,债权人可以向法院起诉,通过拍卖,拍卖所得抵冲欠款部分。而不能由债主直接占为己有。南京中院承包此案的郝法官介绍,以往庭审发现,民间借贷的资金链发生断裂,最常见的情况就是以房抵债。“这种类型的案件所存在最大的问题往往是隐含着高息,还不了贷款后,欠款人的房屋成交价格往往低于市场价格,他的利益会受到直接损害”。

  郝法官分析,在这种合同签订的时候,双方此时的地位是不平等的。放贷方往往会利用借款人急于想获取借款的心态来提出很多不公平的条件,比如以房抵押。

  郝法官提醒,如果迫不得已跟民间借贷机构借款,一定要注意保护好自己的权益。她坦言,很多的担保机构已经掌握很多规避法律,进行非法交易。

  通讯员 施中轩 实习生 张颖

  扬子晚报记者 陈婧

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