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商品房违规预售将给购房者带来巨大风险
类型:房产知识  日期:2013-08-21  浏览:183 次  评论:查看评论

在宝应,很多房源在没有办理预售证的情况下就会很快被抢购一空,殊不知消费者购买无《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》等预售证的商品房潜藏着不可预知的风险。

房地产开发企业手续不全就开始预售房屋,如果开发企业出现资金断裂、随意挪用购房款等问题,将给购房者带来很大的风险,甚至可能造成极大的社会危害。同时,开发企业的违法经营还会给购房者将来办理产权证带来不便,而且房屋的配套设施方面也可能面临诸多问题。

个别房地产开发商藐视法律法规,经常利用法定节假日或黄金周期间,在取得《商品房预售许可证》之前,表面上搞房地产形象广告,暗中却进行商品房认购或变相预售等违规行为,有的开发楼盘连报建等有关手续都尚未办理齐备,就已经违规销售一空。而个别房地产开发企业为了规避商品房预售监管有关规定,在未取得《商品房预售许可证》的情况下,便以各种形式向购房者收取定金或房款,或是取得《商品房预售许可证》后进行违规销售和规避资金监管,也是当前楼市存在的现实问题。

还有的房地产开发商在商品房预售款监管期间,为了规避对预售款的监管,故意将已售房产不在网上登记,改为签订商品房买卖意向合同,避开市房产管理局的网上监督管理和拖延交易登记时间,利用转现房销售、申请撤销商品房预售款监管之后,成功逃避在监管期间预售款专款专用的监督管理,其后果既扰乱了房地产市场的正常秩序,损害了购房人的合法权益,也可能影响工程顺利完工。

律师表示:“如果开发商没有取得商品房预售许可证,那么他投入了多少资金,购房者并不清楚,因此不能保证楼房能建起来,有可能因为开发商的资金问题中途停工,变成‘烂尾楼’,或者开发商把钱挪作他用、转移、携款而逃、甚至直接宣布破产无法交付使用,使购房者防不胜防。还可能出现逾期交房,合同欺诈,承诺不兑现,绿化面积、住房面积与实际不符等严重损害消费者权益的现象。由于手续不全,还有可能不能及时拿到房产证。所以监管部门的职责就显得非常重要。”

针对以上问题,专家提出几点建议:

对房地产开发商未取得《商品房预售许可证》进行销售的应对措施

开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下,甚至是仅有施工图纸,或是仅仅挖坑打地基,就开始销售并收取诚意金或定金,这是一种常见的违法销售行为。根据住房和城乡建设部有关文件规定,房产执法管理部门发现后,要立即责令开发商停止销售,进行整改——退还诚意金、定金、购房款。

建议加大经济处罚力度,让违规者望而生畏。同时,执法部门知会建委、房产、规划等相关职能部门,停办该楼盘相关手续。对在检查中发现的问题,要依法处理,并将企业的不良记录记入企业信用档案,通过新闻媒体曝光。鼓励广大市民若发现房地产商有不良行为,可拨打举报电话,一经查实,给予举报人举报违规销售金额一定比例的物质奖励。

对未取得《商品房预售许可证》的项目,建议要求开发商分别在其建设项目处理和项目展示中心醒目位置张贴“特别提示”,在“特别提示”中注明:该项目尚未取得商品房预售许可证,不具备预售条件,不能进行排号、入会、预售等活动,不能收取定金、诚意金、保证金、会费、预付款等各种形式的费用。“提示”中留下举报电话,告诫广大市民暂时不能购买。

对违规销售的,依法关闭售楼部,并登记保存该楼盘的相关证据。由于商品房广告在违规预售环节上,有着微妙的作用,有必要对商品房广告进行整治,对未取得《商品房预售许可证》的项目,由上级主管部门审查把关,要求开发商在广告显眼位置注明该项目未取得《商品房预售许可证》,引起广大市民的注意。

对房地产开发商捂盘惜售的应对措施

捂盘惜售在房地产业内人士之间并不是秘密,捂盘惜售其实就是让购房者形成房源紧张、供不应求的恐慌心理,由于供求关系对市场的影响始终存在,捂盘惜售可以带来高额利润,加上其违规成本又不高,因此,被很多开发商广泛运用。

应对措施是对取得预售许可证的商品住房项目,建议房地产开发企业要在10日内一次性在网上公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格明码标价对外销售。执法部门可以对那些已经取得预售许可证但仍有大批房源闲置的楼盘进行调查,一旦查实“捂盘惜售”,就应该根据有关规定坚决处置。对在售楼盘提价的问题,开发商必须事先报经市房产局核发商品房预售(现房)许可证的部门批准。

对房地产开发商在预售监管期间规避商品房预售资金监管的应对措施

有的房地产开发商为了规避对商品房预售资金的监管,在预售期间对有按揭的购房合同就送交易所进行交易确认及预售款监管,对购房一次性付款的就不签网上合同,规避对商品房预售资金的监管。针对这种情况,建议要求开发商将尚未销售的房产在售房处进行公示,既可让市民知道该楼盘现有存量房源可选购,防止捂盘惜售的现象,又可让管理部门在检查时核对该项目已售单元是否进行了预售监管。对开发商要加强监管力度,制定相关违规处罚条例,制约开发商在开盘时,必须将全部房源公开发售,预售监管期间对已销售房产,必须及时向交易登记部门办理交易登记,将预售款集中管理。避免将已售房产等到转现房后才办理交易登记而规避对预售资金监管的行为,以防止出现烂尾楼,从而进一步提高监督管理和社会效益。

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